Antes de comprar o vender una propiedad es fundamental conocer las obligaciones fiscales asociadas. En España existen impuestos diferentes según si el inmueble es nuevo o de segunda mano, si la operación genera plusvalías y dependiendo de la comunidad autónoma. Esta guía resume los tributos más habituales y cómo se calculan. También incluye consejos prácticos para planificar la operación y evitar sorpresas.
Impuestos al vender una vivienda
IRPF sobre la ganancia patrimonial
Al vender un inmueble debe declararse la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. La ganancia se calcula restando al valor de transmisión (precio de venta menos gastos como comisiones, notaría y plusvalía) el valor de adquisición (precio de compra más impuestos y mejoras). Se tributa solo si hay beneficio; las pérdidas pueden compensarse con otras ganancias en los cuatro ejercicios siguientes.
Los tipos aplicables en 2025 se sitúan en la base del ahorro y son progresivos:
| Ganancia patrimonial | Tipo IRPF |
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000 € – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 € – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 € – 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 28 % |
Ejemplo práctico (venta con ganancia): se compra un piso por 180 000 € y se vende por 230 000 €. Los gastos deducibles (notaría, gestoría, plusvalía, etc.) ascienden a 5 000 €. El valor de adquisición corregido es 180 000 € + gastos de compra; el valor de transmisión corregido es 230 000 € − 5 000 € = 225 000 €. La ganancia es 225 000 € − 180 000 € = 45 000 €. Se tributa al 19 % por los primeros 6 000 €, al 21 % de 6.000 € a 50 000 € y al 23 % por el resto (no hay tramo superior porque la ganancia no supera 50 000 €).
Exenciones y reducciones:
- Reinversión en vivienda habitual: si la totalidad del importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia puede quedar exentai.
- Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual por parte de contribuyentes mayores de 65 años está exenta; también se puede exonerar la ganancia si la vivienda no es habitual pero se destina la venta a una renta vitalicia.
- Dación en pago y situaciones de dependencia: la dación en pago de la vivienda por imposibilidad de hacer frente a la hipoteca, y la venta por personas con dependencia severa o gran dependencia, están exentas.
- No residentes: cuando el vendedor no reside en España, el comprador debe retener el 3 % del precio en concepto de IRNR y abonarlo a Hacienda.
Gastos deducibles en el IRPF: las siguientes partidas pueden restarse del valor de transmisión (disminuyen la ganancia) o sumarse al valor de adquisición (aumentan el coste), reduciendo la carga fiscal:
- Comisiones de agencia y plusvalía municipal
- Gastos de cancelación de hipoteca.
- Coste de reformas y mejoras acreditadas.
- Impuestos soportados en la compra: IVA o ITP pagados originalmente.
- Honorarios de notaría y registro.
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Este tributo local grava el incremento de valor del suelo desde la adquisición hasta la venta. Se liquida en un plazo de 30 días desde la transmisión. Hay dos métodos de cálculo:
- Método real: se calcula la diferencia entre el precio de venta y el de compra.
- Método objetivo: se aplica un coeficiente al valor catastral del suelo. Los coeficientes se fijan cada año por los ayuntamientos; para 2025 van del 0,15 (para propiedades mantenidas de 1 a 3 años) al 0,35 para inmuebles con más de 20 años de antigüedad.
No se paga plusvalía cuando la venta se realiza por debajo del valor de adquisición. Dado que se trata de un impuesto municipal, conviene consultar la ordenanza del ayuntamiento correspondiente.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un tributo anual que grava la propiedad de cualquier inmueble. Su importe se calcula aplicando un tipo entre el 0,4 % y el 1,3 % al valor catastral. Lo abona el titular registral a 1 de enero; en caso de compraventa, lo habitual es prorratear la cuota entre vendedor y comprador proporcionalmente al tiempo de posesión.
Consejos prácticos para compradores y vendedores
- Planificación fiscal previa. Antes de firmar un contrato conviene calcular el coste total de la operación: precio, impuestos, honorarios y gastos de gestoría. Preparar un presupuesto evita sorpresas y facilita la negociación.
- Consultar la normativa de la comunidad autónoma. Los tipos de ITP y AJD, así como las bonificaciones, son competencia autonómica. Revisar los requisitos de deducciones para jóvenes, familias numerosas o discapacitados puede suponer un ahorro importante.
- Reunir documentación y justificantes. Guardar todas las facturas de reformas, honorarios y otros gastos es esencial para deducirlos en el IRPF. Sin justificantes no es posible acreditar las deducciones.
- Revisar el valor catastral y de referencia. El ITP se liquida sobre el mayor entre el valor de referencia y el precio de compraventa. Comprobar el valor de referencia oficial puede evitar liquidaciones complementarias.
- Asesorarse con profesionales. La fiscalidad inmobiliaria es compleja y puede cambiar cada año. Un asesor fiscal o notario especializado en operaciones inmobiliarias puede orientar sobre la aplicación de exenciones, la mejor manera de estructurar la operación y los plazos de presentación.
Conclusión
La compra o venta de una vivienda en España implica asumir diversos impuestos: el comprador pagará IVA e IAJD si se trata de obra nueva o ITP si es vivienda usada; el vendedor tendrá que liquidar la plusvalía municipal y, en su caso, declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. Estas cargas varían según la comunidad autónoma y la situación personal del contribuyente. Conocer las tasas aplicables y las exenciones existentes, planificar los gastos y contar con asesoramiento especializado permite optimizar la operación y cumplir con las obligaciones fiscales sin sobresaltos.
