Antes de comprar o vender una propiedad es fundamental conocer las obligaciones fiscales asociadas. En España existen impuestos diferentes según si el inmueble es nuevo o de segunda mano, si la operación genera plusvalías y dependiendo de la comunidad autónoma. Desde Iveslider sabemos el dolor de cabeza (y bolsillo) que suponen los costos extras impuestos por el Estado, por lo que te ofrecemos esta guía-resumen de los expolios más habituales. También te incluimos consejos prácticos para planificar la operación y evitar sorpresas.
Impuestos al comprar una vivienda
Vivienda nueva: IVA e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). La compra de una vivienda nueva (primera transmisión) tributa por IVA. La Agencia Tributaria aclara que el promotor debe repercutir el impuesto al comprador, quien lo paga junto con el precio de venta Los tipos vigentes son:
- 10 % en general para viviendas libres (incluye hasta dos plazas de garaje anexas)
- 4 % cuando se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Además del IVA se paga el impuesto que grava la formalización de la escritura de compraventa. El porcentaje varía según la comunidad autónoma (ya que se trata de un tributo de gestión cedida) y suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor escriturado. La siguiente tabla resume los tipos generales de 2025 por comunidad autónoma (solo se recogen algunos de los más relevantes)
En el caso de Canarias, el IADJ es de 0,75% como tipo general, y se encuentran tipos reducidos y a tipos 0:
- Tipos reducidos:
- 0,4% en escrituras de adquisición de vivienda habitual que cumplan los requisitos del tipo reducido en TPO.
- 0,1% en constitución y cancelación de garantías cuando el sujeto pasivo sea una Sociedad de Garantía Recíproca con domicilio en Canarias.
- Tipo 0%:
- Novaciones hipotecarias de interés o plazo pactadas con entidades de crédito (Ley 2/1994).
- Operaciones vinculadas a los daños por la erupción del volcán de La Palma (hasta 31-12-2026), como transmisiones de inmuebles, préstamos hipotecarios, obras nuevas, divisiones horizontales o disoluciones de comunidades.
Consejo: las comunidades autónomas pueden ofrecer tipos reducidos a menores de 35 años, familias numerosas o discapacitados. Conviene consultar la normativa regional vigente.
Vivienda de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
La compra de una vivienda usada o de segunda transmisión no paga IVA, sino ITP. Este tributo, gestionado por las comunidades autónomas, se liquida sobre el valor de referencia del catastro o sobre el precio de compraventa (el mayor de ambos) y varía entre el 6% y el 11%, dependiendo de la CC.AA.
En el caso de Canarias, el ITP es del 6,5%.
- Hay tipos reducidos en determinados supuestos (primera vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas, discapacitados, zonas en riesgo de despoblación, etc.). Por ejemplo,en Canarias, este porcentaje bajará al 5% por la adquisición de un inmueble para vivienda habitual, siempre que en el momento de la entrega de la vivienda el contribuyente no sea propietario, nudo propietario ni usufructuario de otra vivienda y, si lo fuera, deberá proceder a su transmisión en un plazo de 2 años. La base imponible de la adquisición de la vivienda, incluidos garajes y anexos situados en el mismo edificio, no podrá exceder de 150.000 euros.
Ejemplo: se adquiere un piso usado en Madrid por 250.000 €. El tipo ITP general en Canarias es del 6,5%. La cuota a pagar será 250.000 € × 0,065 = 16.250 € de ITP.
Otros gastos al comprar
Además de los impuestos, el comprador debe asumir ciertos gastos de formalización:
- Notaría y gestoría: los honorarios notariales dependen del valor del inmueble y rondan el 0,1–0,5 % del precio de compra; la gestoría suele cobrar 300–500 € por tramitar los impuestos y la inscripción.
- Registro de la propiedad: la inscripción del inmueble tiene tarifas mínimas y máximas; oscila entre 24,04 € y 2.181,67 € según el valor de la propiedad.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): este impuesto municipal grava la propiedad anualmente; se prorratea entre vendedor y comprador si la compraventa se realiza a mitad de año. El importe oscila entre el 0,4 % y el 1,3 % del valor catastral, según la localidad
Consejos prácticos para compradores y vendedores
- Planificación fiscal previa. Antes de firmar un contrato conviene calcular el coste total de la operación: precio, impuestos, honorarios y gastos de gestoría. Preparar un presupuesto evita sorpresas y facilita la negociación.
- Consultar la normativa de la comunidad autónoma. Los tipos de ITP y AJD, así como las bonificaciones, son competencia autonómica. Revisar los requisitos de deducciones para jóvenes, familias numerosas o discapacitados puede suponer un ahorro importante
- Reunir documentación y justificantes. Guardar todas las facturas de reformas, honorarios y otros gastos es esencial para deducirlos en el IRPF. Sin justificantes no es posible acreditar las deducciones.
- Revisar el valor catastral y de referencia. El ITP se liquida sobre el mayor entre el valor de referencia y el precio de compraventa. Comprobar el valor de referencia oficial puede evitar liquidaciones complementarias.
- Asesorarse con profesionales. La fiscalidad inmobiliaria es compleja y puede cambiar cada año. Un asesor fiscal o notario especializado en operaciones inmobiliarias puede orientar sobre la aplicación de exenciones, la mejor manera de estructurar la operación y los plazos de presentación.
Conclusión
La compra o venta de una vivienda en España implica asumir diversos impuestos: el comprador pagará IVA e IAJD si se trata de obra nueva o ITP si es vivienda usada; el vendedor tendrá que liquidar la plusvalía municipal y, en su caso, declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. Estas cargas varían según la comunidad autónoma y la situación personal del contribuyente. Conocer las tasas aplicables y las exenciones existentes, planificar los gastos y contar con asesoramiento especializado permite optimizar la operación y cumplir con las obligaciones fiscales sin sobresaltos.
